Investir dans vos locaux professionnels : démembrement de propriété
Vous venez de constituer votre SEL et souhaitez investir dans vos locaux professionnels ? Clinique, murs d’officine, de cabinet … cette étape importante de la vie de votre patrimoine se prépare et peut même s’optimiser via un schéma de démembrement, à condition de respecter certaines règles bien sûr !
Le principe du démembrement
La propriété d’un bien peut se diviser en trois situations juridiques distinctes :
- La nue-propriété : Droit de disposer de son bien, et éventuellement de le modifier ou de le détruire.
- L’usufruit : Droit de se servir de ce bien ou d’en recevoir les revenus (loyers).
- Pleine propriété : Réunion de la nue-propriété et de l’usufruit.
Vous pouvez acquérir vos locaux professionnels et recourir au démembrement de propriété afin de bénéficier à de plusieurs avantages. Vous achetez, à titre privé, la nue-propriété du bien immobilier (environ 60% de la valeur de l’actif), de son côté votre société d’exercice (SEL ou SCP à l’IS) utilisatrice du bien acquiert l’usufruit temporaire sur une durée à déterminer (entre 12 et 20 ans en général). Il convient préalablement dans ce type de schéma de mesurer les conséquences du démembrement pour valider l’opportunité de cette stratégie.
Pendant la période de détention de l’usufruit temporaire du bien immobilier
En tant que nu-propriétaire, vous ne serez pas imposé puisque vous ne toucherez pas les revenus de la location du bien immobilier acquis. Si un crédit a été contracté pour l’acquisition de cette nue-propriété, les frais financiers correspondants ne peuvent être déduits d’autres revenus fonciers.
L’usufruitier (la société d’exercice) acquiert un droit qui pourra être amorti sur la durée de l’usufruit dans les comptes de la société. Si la société emprunte pour son acquisition, elle supporte une charge de remboursement d’un montant inférieur à celui d’un loyer. Ce point est une condition impérative pour sécuriser le schéma d’un point de fiscal et du droit des sociétés.
Il est à noter que pendant la durée du démembrement, ce schéma n’interdit pas la vente du bien immobilier.
A l’expiration de la période de démembrement
A l’expiration de l’usufruit temporaire sur le bien immobilier, vous deviendrez automatiquement plein propriétaire. Le bien immobilier pourra éventuellement être revendu, en exonération totale de plus-values au-delà d’une durée de détention de 30 ans, qui est calculée à partir de la date d’acquisition de la nue-propriété. Il pourra être également conservé dans le cadre d’un complément de revenus ou faire l’objet d’une donation, qui effacera la plus-value.
Précautions à prendre
Pour la réalisation de ce type d’acquisition, il est indispensable :
● Que la société d’exercice trouve un intérêt économique à l’acquisition de l’usufruit temporaire par rapport à un loyer,
● Que la durée et la valeur de l’usufruit temporaire et de la nue-propriété de la structure immobilière soient justifiées et justifiables,
● Que les frais d’acquisition soient équitablement répartis,
● Qu’une convention de démembrement soit prévue entre les parties,
● Et enfin, que l’opération n’ait pas un but principalement fiscal.
Comparaison chiffrée de la valorisation finale
(Acquisition en pleine propriété versus démembrement)
Acquisition d’un immeuble neuf à 500.000 € et un loyer de 45.000 € HT, durée de démembrement de 15 ans et revente du bien 25 ans plus tard)
Nos convictions
- Réalisez impérativement une étude préalable chiffrée comparant les différents schémas.
- Privilégiez le démembrement quand celui-ci est possible et réalisable dans de bonnes conditions.
- Faite vous accompagner par un professionnel pour la réussite et la sécurisation de votre projet.
Nous sommes à votre écoute pour toutes questions ou interrogations éventuelles, à la semaine prochaine !
L’équipe Cyrus Conseil
Fidèle à sa mission d’accompagner le corps médical dans tous les domaines, l’AMIF s’associe avec Cyrus Conseil afin de répondre à vos problématiques patrimoniales.
Cyrus Conseil, leader français de la gestion de fortune, présent en France et en Israël, accompagne depuis 30 ans des cadres dirigeants et des professions libérales dans la mise en place de stratégies patrimoniales, et stratégies d’investissement.
