Exercice libéral et acquisition des murs de votre cabinet
Vous exercez votre activité sous un statut libéral et vous venez d’acquérir les locaux de votre cabinet. Vous avez fait le choix de la simplicité et n’avez pas eu recours à une SCI. Bien que l’acquisition soit déjà effective, un choix de gestion s’offre encore à vous : affecter vos locaux aux immobilisations professionnelles de votre activité ou les maintenir dans votre patrimoine privé.
Maintien du local dans votre patrimoine privé
Vous avez la possibilité de vous verser un loyer « à vous-même ». Cela signifie que le loyer versé d’un compte professionnel à un compte privé sera déductible de votre BNC. Ainsi, l’assiette de votre impôt sur le revenu et de vos cotisations sociales professionnelles sera réduite de ce fait. Corrélativement, vous devrez déclarer les loyers perçus dans vos revenus fonciers, qui seront soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. De plus, les charges et intérêts d’emprunt seront déductibles de ces revenus fonciers. En cas de cession, la plus-value sera taxée selon le régime des plus-values de particuliers, c’est à dire au taux de 36.2% (incluant 17.2% de prélèvements sociaux). Cependant, vous bénéficiez d’un abattement pour durée de détention, et une exonération de la plus-value au bout de 30 ans.
Inscription du bien immobilier comme actif professionnel
L’affectation de votre local dans vos immobilisations professionnelles, vous permettra d’amortir le bien. L’amortissement correspond à la constatation comptable de la perte de valeur d’un actif due à son usure. En d’autres termes, l’amortissement est une technique qui consiste à répartir la valeur d’un bien sur sa durée d’utilisation. Ainsi, en créant cette charge comptable, vous minorerez votre BNC imposable et soumis à cotisations sociales, tout en conservant la possibilité de déduire les intérêts d’emprunts éventuels. La revente du bien sera soumise au régime de la plus-value professionnelle. Celle-ci est en principe taxable au taux de 30 % (incluant les prélèvements sociaux à 17.2%). Par ailleurs, un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième année, est appliqué, en application de l’article 151 septies B du CGI, permettant de bénéficier d’une exonération totale au bout de 15 ans. Néanmoins, cette exonération ne concerne pas les plus-values dites « à court terme », correspondant aux amortissements constatés, et qui seront réintégrés à votre BNC.
Le choix entre ces deux alternatives, doit être fait en évaluant concomitamment les impacts fiscaux à court terme et au moment de la revente du bien immobilier.
Quelles alternatives ?
L’acquisition peut être effectuée au travers d’une SCI, qui offre le choix d’être soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. Par ailleurs, pour les professionnels exerçant au sein d’une SEL, l’acquisition immobilière peut également être effectuée par celle-ci. Des solutions d’acquisition en démembrement peuvent également être mises en place, et seront développées dans une prochaine newsletter.
Nos convictions
- Il n’existe pas une, mais plusieurs solutions propres à chacun, d’où l’importance d’étudier de manière chiffrée chacun de ces scenarii.
- Votre choix doit prendre en compte vos objectifs patrimoniaux, votre niveau de revenus, mais également la durée de l’investissement envisagée, et le mode de financement.
Nous sommes à votre écoute pour toutes questions ou interrogations éventuelles, à la semaine prochaine !
L’équipe Cyrus Conseil
Fidèle à sa mission d’accompagner le corps médical dans tous les domaines, l’AMIF s’associe avec Cyrus Conseil afin de répondre à vos problématiques patrimoniales.
Cyrus Conseil, leader français de la gestion de fortune, présent en France et en Israël, accompagne depuis 30 ans des cadres dirigeants et des professions libérales dans la mise en place de stratégies patrimoniales, et stratégies d’investissement.
