Quelles stratégies pour votre immobilier locatif détenu en France ?
Bon nombre de francophones installés en Israël, ont conservé un ou plusieurs actifs immobiliers de rapport en France en vue de bénéficier d’une source de revenus complémentaires, ou pour conserver un actif de qualité.
Nous avons coutume de dire qu’en l’absence de frais et charges déductibles, le revenu foncier en France constitue le revenu le plus taxé. Avec la Loi des Finances 2019, cette situation s’est désormais accentuée pour un non résident français hors UE.
Constat fiscal
Prenons l’exemple suivant :
– Un couple ayant 2 enfants, tous résidents israéliens,
– Possède en France un bien immobilier locatif résidentiel d’une valeur nette d’emprunt de 1.5 M€, générant un revenu locatif net de charges de 35 K€ (rentabilité brute d’impôts de 2,3 %),
– Ils n’ont aucun autre revenu de source française.
Impôt sur le revenu
Au titre de la dernière Loi des Finances, l’impôt exigible pour un non résident ne pourra être inférieur à 20 % du revenu net imposable, puis sera taxé à 30 % sur la tranche de revenu au-delà de 27 519 €.
Ainsi, pour un revenu net de charges perçu de 35 K€, le montant de l’IR serait alors de 7 748 €.
Toutefois, ce taux minimum n’est pas applicable si vous justifiez que le taux moyen qui résulterait de l’imposition en France de l’ensemble de vos revenus de sources française et étrangère, serait inférieur à ce taux minimum.
Prélèvements sociaux
A ce montant s’ajoute des prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un montant de 6 020 €.
Impôt sur la Fortune Immobilière
Sans compter, le troisième couperet de l’impôt que constitue l’IFI, qui taxe le patrimoine immobilier à un barème progressif, à partir d’un montant d’actifs net d’emprunt de 1.3 M€. Le montant de l’IFI serait alors de 3 873 € (TMI de 0,70 %).
Le montant global des impôts et prélèvements serait de 17 359 €/an, soit une pression fiscale globale rapportée sur le revenu perçu de 50,40 % !
Le montant annuel net des revenus perçus serait alors de 18 107 €/an, soit une rentabilité nette de charges et d’impôts de 1,16 % !
Droits de succession
Enfin à terme, du fait de la localisation du bien en France, des droits de succession seraient exigibles, en l’absence de toute disposition.
Dans la configuration énoncée, le montant à acquitter par les héritiers israéliens serait au global de 275 924 €.
Nos convictions
- Réalisez impérativement une étude préalable chiffrée comparant les différents schémas.
- Privilégiez le démembrement quand celui-ci est possible et réalisable dans de bonnes conditions.
- Faite vous accompagner par un professionnel pour la réussite et la sécurisation de votre projet.
Nous sommes à votre écoute pour toutes questions ou interrogations éventuelles, à la semaine prochaine !
L’équipe Cyrus Conseil
Fidèle à sa mission d’accompagner le corps médical dans tous les domaines, l’AMIF s’associe avec Cyrus Conseil afin de répondre à vos problématiques patrimoniales.
Cyrus Conseil, leader français de la gestion de fortune, présent en France et en Israël, accompagne depuis 30 ans des cadres dirigeants et des professions libérales dans la mise en place de stratégies patrimoniales, et stratégies d’investissement.